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[주택담보대출] 관련 Q&A


1. LTV/DSR(12.16 대책)

 

[자주 하는 질문] 주택담보대출이 생활안정자금 목적일 때도 시가 9억원 초과 주택의 경우 주택담보대출 LTV 20%가 적용되나요?

 

적용됩니다.

 

12.16 대책에 따른 시가 9억원 초과 주택담보대출에 대한 LTV 강화(9억원 초과분에 대하여 40%20%)

 

해당 주택담보대출이 주택구입 목적인지 생활안정자금 목적인지를 구분하지 않고 모두 적용됩니다.

  

 

[자주 하는 질문] 시가 15억원 초과 초고가주택의 주담대와 관련하여, 시가 15억원 초과 여부 판단, 대출취급 가능 여부 판단 시점은 언제인가요?

 

주택담보대출의 담보가치 산정 및 대출취급 가능 여부를 판단하는 시점은 차주의 대출 신청일 기준입니다.

 

  

 

[자주 하는 질문] 계약체결 준비 시점의 시가가 14억원이었으나, 대출신청 시점 시가가 16억원인 경우 대출이 불가능한가요?

 

담보가치의 판단시점 대출 신청일입니다.

 

따라서, 금융회사는 대출 신청일기준으로 시가 15억원 초과 여부를 판단하므로 만약 대출시점에 시가가 15억원을 초과한다면 대출이 어렵습니다.

  



[자주 하는 질문] 투기지역·투기과열지구 내 아파트가 아닌 주택 또는 조정대상지역 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대해서도 주택담보대출이 금지되나요?

 

금지되지 않습니다.

 

시가 15억원 초과 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 취급 제한은 투기지역 및 투기과열지구에서만 적용됩니다.

  


 

[자주 하는 질문] 시가 15억원을 초과하는 주택의 경우 시가는 어떻게 평가하고 결정하나요?

 

KB시세 또는 감정원 시세 높은 가격을 적용하여 시가를 판단합니다.

 

다만, 두 가지 가격(KB시세 또는 감정원 시세) 모두 없는 경우에는 감정평가업자감정평가액으로 시가를 판단합니다.

  



[자주 하는 질문] DSR의 개념은 무엇인가요? DSR어떻게 산정하나요?

 

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ration)이란, 차주의 가계대출 상환부담 및 상환능력을 판단하기 위하여 산정하는 지표로서,

 

차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율 말합니다.

 

* DSR 산정예시 : 연소득 5,000만원, 연 원리금상환액 2,000만원
DSR 2,000/5,000 = 40%

  


 

[자주 하는 질문] 차주 단위 DSR 규제는 언제부터 적용하나요?

 

`191223일 이후 투기지역 및 투기과열지구에 소재하는 시가 9억원 이상의 주택을 담보로 대출을 받는 경우

 

그리고, 주택담보대출 잔액이 있는 상태에서 해당 차주가 여타 대출을 받는 경우에 차주 단위 DSR*을 산출하게 됩니다.

 

* 금융업권별 차주단위 DSR 한도 : 은행권 40%, 비은행권 60%




[자주 하는 질문] A씨는 ’19.7.1. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받아 보유 중입니다. A씨가 '19.12.26. 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 제가 적용되나요?

 

차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않습니다.

 

투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점규제시행일(‘19.12.23.) 이전이므로, 적용대상이 아닙니다.
  


 

[자주 하는 질문] B씨는 ’20.1.3. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받아 보유 중입니다. B씨가 ’20.5.1. 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요?

 

차주 단위 DSR 규제가 적용됩니다.

 

투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점규제시행일(‘19.12.23.) 이후이므로, 적용대상입니다.

  


 

[자주 하는 질문] C씨는 ’20.1.3. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 후, ‘25.5.2. 동 주택담보대출을 모두 상환하였습니다. C씨가 ’25.10.2. 신용대출을 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요?

 

주택담보대출 잔액이 없으므로,

 

차주 단위 DSR 규제가 적용되지 않습니다.

   


  

[자주 하는 질문] D씨는 ‘20.2.2. 투기과열지구 소재 시가 8억원 E주택을 담보로 대출을 받았습니다. 이후 D씨는 ’21.1.15. 신용대출을 추가로 신청하였습니다. 이 때 E주택의 가격이 10억원으로 상승한 경우 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요?

 

차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않습니다.

 

투기과열지구 소재 주택담보대출 취급 당시주택가격 기준으로 차주 단위 DSR 적용 여부가 결정됩니다.

  

  


[자주 하는 질문] 투기지역투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주담대가 생활안정자금일 때도 차주단위로 DSR 적용하나요?

 

적용됩니다.

 

차주단위 DSR 규제해당 주택담보대출주택구입목적인 경우생활안정자금 목적인 경우 모두 적용됩니다.

  


 

[자주 하는 질문] 비은행권의 경우, 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 동일한가요? 또한, ‘21년말까지 60%40% 하향조정 스케줄은 어떻게 되나요?

 

비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 60%로 동일합니다.

 

비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준

 

단계적으로 하향 조정하여 ’22.1.1일부터 40%를 적용할 예정입니다.

 

* (’19.12.23~) 60% (’21.1.1~) 50% (’22.1.~) 40%



2. 주담대 실수요 요건 (12.16대책, 6.17 대책)

 



[자주 하는 질문] 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 구입한 경우 전입·처분 요건과 관련하여 “6개월산정시점은 언제인가요?

 

기존에 존재하는 주택을 구입한 경우와 같이 일반적인 경우에주택담보대출을 받은 날(대출 실행일)로부터 6개월입니다.

 

, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월입니다.

  


 

[자주 하는 질문] `20. 71일 이전에 투기지역에 소재한 주택 매입을 위한 가계약을 체결하였는데, 이 경우 종전과 같이 1년 이내에 처분·전입하는 것이 허용되나요?

 

가계약의 경우 3자인 금융회사가 실제 계약이 성립되었는 지를 확인할 수 없음에 따라 종전의 규정이 적용되지 않습니다.

 

주택 관련 금융규제의 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않는 것은 일관되게 확립되어온 사항입니다.

 

 

3. 전세대출


 


[자주 하는 질문] 전세대출에서 기준이 되는 주택의 경우 오피스텔도 포함되나요?

 

택법」 주택 및 복합용도주택(등기상 상가 및 주택으로 등재) 포함하여 산정합니다.

 

, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔 산정에서 제외됩니다.

  



[자주 하는 질문] 전세대출 신청인은 주택을 보유하고 있지 않으나, 배우자가 고가주택을 보유한 경우에도 무주택세대로 인정될 수 있나요?

 

부부합산(신청인 및 배우자) 기준으로 주택보유수를 산정하며, 특히 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함됩니다.

  



[자주 하는 질문] 상속ㆍ증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수될 수 있나요?

 

20.1.20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우에는 대출회수 대상입니다.

 

그러나, 속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 감안하여 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다.

  



[자주 하는 질문] 전세대출과 관련하여 고가주택을 판단하는 가격기준은 무엇인가요?

 

KB시세 또는 감정원 시세 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 고가주택으로 판단합니다.

 

다만, 시세가 없는 예외적인 경우에는 공시가격의 150% 또는 취득가액 높은 가격을 적용하여 시가를 결정합니다.

 

시가 9억원 초과 고가주택판단시점,

 

전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일) 시세를 기준으로 판단하고,

 

회수규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단합니다.

 

택 매매계약만 체결되었거나 분양권ㆍ입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지는 주택매입이나 보유로 보지 않습니다.

  



[자주 하는 질문] 전세대출과 관련하여 규제대상아파트 판단하는 시점은 언제인가요?

 

KB시세 또는 감정원 시세 높은 가격을 적용하여 매입시점에 시가 3억원 초과하는 투기·투기과열지구의 아파트규제대아파트로 판단합니다.

  


4. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 (6.17대책)

  



[자주 하는 질문] `20. 71일 이후 주택매매업과 임대업자에 대한 주택담보대출이 금지되는 경우 운전자금의 경우에도 적용되는지요?

 

주택매매업·임대업 대출인 경우,

 

시설자금(: 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(: 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없습니다.



 

[자주 하는 질문] 주택매매ㆍ임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌가요?

 

임차인 보호를 위해 주택 매매ㆍ임대업자 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용됩니다.

  



[자주 하는 질문] 주택매매ㆍ임대업자가 주택을 새로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우에도 주택담보대출이 금지되나요?

 

주택을 신규로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택담보대출은 금지대상이 아닙니다.

 

 
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