금융위원회, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관은 금융위원회 권대영 사무처장 주재로 「부동산 PF 상황 점검회의」를 개최하였습니다.

  정부는 '22년 하반기 이후 PF-ABCP, 채권시장 등 금융시장의 안정과 부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 추진하고 있습니다. 금년 5월 14일에 발표한 「부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향」에 따라,  PF 특성과 위험요인을 충분히 반영하지 못했던 기존 사업성 평가기준을 전면 개선하여 PF 사업장에 대한 사업성 평가를 실시하고 유의·부실우려 사업장에 대해서는 신속한 재구조화·정리를 추진하고 있습니다. 금년 11월 14일에는 부동산 PF 위기 재발방지와 부동산 PF 구조 선진화를 위해 관계기관 합동 「부동산 PF 제도개선 방안」을 마련한 바 있습니다.

【 사업성 평가 관련 】

  부동산PF 사업성 평가의 경우 금융업·건설업계 설명회 및 의견수렴 등을 거쳐 사업성 평가의 객관성·합리성 제고를 위한 방안을 마련^*하였고, 각 금융업권은 新 사업성 평가기준(6.7일 확정)을 모범규준 등에 반영하였습니다. 이를 바탕으로 금융회사들은 부실이 진행되고 있는 사업장(’24.6월말 기준)을 대상으로 1차 사업성 평가를 완료^**하였고, 금번에는 모든 사업장(‘24.9월말 기준)에 대해 2차 사업성 평가를 완료하였습니다. 

* ➀ 사업성 평가체계 세분화 : 3단계 → 4단계, ➁ 평가기준 객관화·구체화 : 본PF, 브릿지론 구분하여 핵심 위험요인을 반영, ➂ 사업성 부족 사업장 신속한 정리 및 금감원 점검 강화 등

** ‘24.8.29일 「제4차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의」 보도자료 참고

  ‘24.9월말 기준 전체 PF 익스포져(PF대출, 토담대, 채무보증 등)는 210.4조원으로 ’24.6월말(216.5조원)에 비해 6.1조원 감소하였습니다. 이는 신규로 추진되는 PF 익스포져에 비해 사업완료와 재구조화·정리로 줄어드는 익스포져가 더 많음에 기인합니다. 사업성 평가결과, 유의(C)·부실우려(D) 여신은 22.9조원으로 전체 PF 익스포져의 10.9% 수준이며, ’24.6월말 기준 유의·부실우려 여신 규모(23.3조원=21조원+2.3조원^*) 대비 0.4조원 감소하여 당초 예상한 유의·부실우려 여신 규모와 유사한 수준으로 나타났습니다.

* 신기준으로 1차 사업성 평가(33.7조원)를 한 결과 유의·부실우려 여신은 21조원이고, 구기준이 적용된 1차 사업성 평가 대상 外 잔여대상(182.8조원) 중 유의·부실우려 여신은 2.3조원

< 사업성 평가 결과 >

(단위 : 조원, %)

주1) 구기준의 PF대출 ‘악화우려’에 해당하는 여신잔액+토담대 고정이하여신액+채무보증 고정이하여신액

주2) 평가대상 외(182.8조원) 구기준 적용 유의·부실우려 여신은 2.3조원

【 재구조화·정리계획 이행 현황 】

  금융회사들은 1차 사업성 평가를 토대로 9월초까지 20.9조원의 유의·부실우려 사업장(‘24.6월말 기준)에 대한 재구조화·정리 계획을 제출하였습니다. ’24.10말까지 3.8조원(전체의 18.2%), ’24년말까지는 9.3조원(전체의 44.5%), ‘25년 상반기까지는 16.2조원(전체의 77.5%)을 완료한다는 계획을 제출하였습니다. (나머지는 ’25년 하반기 완료 예정)

  ’24.10월말까지 전체의 21.4%인 4.5조원^*이 재구조화·정리되었고, 이는 10월까지 완료예정 물량(3.8조원)의 118.4%에 해당합니다. 정리(경공매·수의계약·상각)는 당초 계획상 물량을 상회한 반면 재구조화는 다소 진행이 더딘 상황입니다.

* 경공매･수의계약･상각 등을 통해 2.8조원을 정리하였고, 신규자금 공급 등을 통해  1.7조원의 재구조화를 완료

  금융당국은 사업장별 재구조화 지연사유의 적정성을 점검하고 필요시 경공매를 통한 정리계획을 재징구하고 이행실적을 점검하는 등 관리를 강화해 나갈 예정입니다.

< 정리･재구조화 이행완료 현황(’24.10월말, 잠정) >

 【 부동산 PF 관련 자금지원 현황 】

  (1) 정상 사업장

  지난 5월 「부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향」에서 정상사업장에 대해서는 PF 사업자 보증, PF 보증조건 개선(증액공사비 등),  등을 통해 충분한 자금을 공급하기로 하였습니다.

  PF 사업자보증(HUG·주금공)은 당초 30조원이었던 규모를 ‘24.8월 「주택공급 확대방안」에서 35조원으로 확대하였고, ‘24.11월말 기준 29.5조원이 누적승인 되었습니다.

  증액 공사비 등 일시적으로 유동성 부족을 겪고 있는 사업장을 위한 보증상품인 건축공사비 플러스 PF보증(주금공)은 ‘24.7월 출시 이후 신청을 계속 받고 있으며 보증 심사가 진행 중인 사업장도 있어 조만간 첫 보증 승인 건이 나올 것으로 보입니다. 시공사 부실사업장 특례보증(주금공)의 경우 ’24.4월 출시 이후 7개 사업장(7,355억원)에 대한 지원을 하였습니다.

  (2) 사업성 부족 사업장

  지난 5월 「부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향」에서 사업성이 부족한 사업장은 신디케이트론, 캠코 펀드, 은행·지주 펀드 등에서 PF 재구조화·정리에 필요한 자금을 지원하기로 하였습니다.

  은행·보험업권 PF 신디케이트론(1조원, 최대 5조원)은 출범 이후 현재까지 3개의 사업장에 대해 3,590억원의 지원이 이루어졌으며, 1조원이 소진될 것으로 전망되는 내년 1분기중 규모를 2조원으로 확충하고 향후 최대 5조원까지 단계적으로 확대할 계획입니다.  

  캠코와 민간이 함께 조성한 캠코펀드(1.1조원)는 현재까지 7개 사업장에 대해 3,670억원의 투자를 완료하였고, 이중 2개 사업장에 대해서는 채권단에 우선매수권 부여 조건으로 채권 매입 후 사업 재구조화를 추진하였습니다. 또한, 캠코펀드에 경공매를 통한 자산취득을 허용(‘24.6월 투자운용계약서 변경)하였고, 취득세 한시 감면(’24.6월, 지방세특례제한법 개정안 발의)도 차질없이 추진하고 있습니다. 은행·지주 등에서 조성한 펀드(0.6조원^*)는 현재 10개 사업장에 대해 2,590억원의 투자를 완료하였습니다.

* (NH) 1,950억원, (하나) 1,980억원, (우리) 535억원, (IBK-유암코) 1,500억원

  부동산 PF 재구조화·정리와 부실채권 매입 등에 민간분야에서의 자금유입도 점차 확대되고 있는 상황입니다. 새마을금고-유암코는 ‘24.9월에 5,000억원 규모의 펀드를 조성하였고, 금년 12월중 첫 투자를 집행할 예정입니다.

  증권업계 펀드(3.3조원 조성 계획)도‘24.11월 기준 6,000억원을 조성하고, 3,000억원을 집행하였습니다. IBK-유암코는 금년 12월 중 2,500억원 규모의 펀드를 조성하고, 우리금융지주도 1,000억원 규모의 펀드를‘25년초에 조성할 계획입니다.

<[참고] 부동산 PF 관련 자금지원 현황>

【 ‘24.9월말 금융권 PF대출 등 연체율 현황 】

  ‘24.1분기 9조원이었던 신규 PF 취급액이 ’24.2분기·3분기는 2개 분기 연속 15조원을 상회하는 등 PF 시장 내 자금 선순환이 다소 더디긴 하지만 개선의 움직임이 있습니다. 또한, 개발시장 위축으로 축소되었던 브릿지론 취급비중도 확대 추세^*를 보이고 있습니다. 향후 브릿지론이 본PF로 정상 전환될 경우 PF 연착륙과 자금 선순환도 가속화될 수 있을 것으로 기대됩니다.

* PF신규취급액(조원):(‘23.2Q)15.4→(’3Q)11.6→(4Q)12.8→(’24.1Q) 9.0→(2Q)15.1→(3Q)16.4

브릿지론 비중(%) :      26.5    25.3     17.4        20.5     21.3     25.3

  ’24.9월말 기준 금융권 PF대출(130.3조원) 연체율은 3.51% 수준으로 전분기 대비 △0.05%p 하락하는 등 ’22.6월말(0.66%) 이후 연체율이 계속 상승하다가 최초로 하락하였습니다. 금융권의 리스크 관리 강화 등에 따라 ’24.3월말 이후 3.5%대^*를 유지하는 등 안정적으로 관리되는 모습을 보이고 있습니다.

*PF대출 연체율(%):(‘22말)1.19→(‘23.3말)2.01→(‘24.3말)3.55→(6말)3.56→(9말)3.51

  한편, 중소금융회사의 토지담보대출(21.1조원) 연체율은 18.57% 수준으로 나타났는데, 이는 ’24.1월 이후 저축은행 등의 토지담보대출 신규취급을 제한함에 따라 대출 잔액(연체율 산식의 분모)이 감소하는 가운데, 사업장 부실화 등으로 연체액(분자)이 증가한데 기인합니다.

*‘23말 이후 토담대 대출 잔액은 28.8% 감소([‘23말]29.7→[‘24.9말]21.1조원), 토담대 연체채권 잔액은 84.7% 증가([‘23말]2.1→[‘24.9말]3.9조원)

【 부동산 PF에 대한 평가 및 향후계획 】

  ‘24.9월말 기준 사업성 평가 결과 PF 대손충당금 11.3조원이 적립되었으나 대부분 업권에서 증자 등에 따라 자본비율이 전년말 대비 상승^*하고, 최저 규제비율을 미충족한 금융회사가 없다는 점에서 전반적으로 금융회사에 대한 영향은 크지 않은 것으로 나타났습니다.

* 증권 38.89%p↑(734.66%→773.55%), 저축 0.83%p↑(14.35%→15.18%), 여전 0.66%p↑(18.68%→19.34%), 은행 0.25%p↑(16.63%→16.88%) 등 (상호·새마을금고는 소폭 하락)

  또한, 유의·부실우려 여신 중 공사가 진행중인 본PF 규모(4.6조원)는 ‘24.6월 기준 평가(4.1조원) 대비 크게 늘지 않아 건설사에 미치는 영향은 제한적이며, 유의·부실우려 사업장에 참여중인 시행사의 경우에도 대부분 매출 규모가 적은 영세업체로 확인되는 등 금번 평가에 따른 건설사·시행사에 대한 추가 영향은 제한적인 것으로 판단됩니다.

  민간 전문가들은“‘22.11월 큰 폭의 변동성을 보인 PF-ABCP 등 PF 관련 자금시장은‘23년초 이후 현재까지 안정된 모습을 보이고 있으며, 최근 정치적 불확실성에도 불구하고 크게 영향을 받지 않았다”고 하면서

  “금융당국의 일관된 부동산 PF 연착륙 대책 추진에 기반하여 부동산 PF 연착륙이 체계적으로 진행되고 있다고 평가”하였습니다. 또한,“24년 상반기에는 부동산 PF 잠재부실이 큰 금융회사의 신용등급이 하향 조정되는 경우가 많았으나 하반기 들어서는 추가 조정이 미미한 수준”이라고 밝혔습니다.

  다만,“사업지연에 따른 추가손실을 최소화하기 위해 재구조화·정리를 속도감 있게 추진할 필요가 있다”고 하면서,“최근 정치적 불확실성에 대해서도 시장이 동요하지 않도록 부동산 PF 시장 안정화와 주택공급 확대기조 등 정책의 일관성을 유지해야한다”고 강조하였습니다.

  연체율과 관련하여서는 “토지담보대출(21.1조원) 연체율이 상승세이긴 하나 PF대출(130.3조원) 대비 토지담보대출 규모가 작고 앞으로 부실PF 정리가 진행되면서 연체율 수준도 점차 낮아질 것으로 예상된다”고 하였습니다.

  금융당국은 사업성 평가와 관련하여 “상세한 사업성 평가기준을 새로 마련하고 엄정한 평가를 통해 잠재적 부실을 현재화하고 이에 상응하는 충분한 손실흡수 능력을 확충토록 함으로써 금융회사와 금융시스템 안정성 제고에 기여하고 있다”고 하면서 “예상범위 내의 유의·부실우려 규모, 금융회사·건설사·시행사 등 시장 참가자에 대한 영향이 제한적인 상황, PF대출 신규취급 증가와 민간분야에서의 자금유입 확대 등을 감안 시 부동산 PF 리스크는 안정적으로 관리되고 있다”고 평가하였습니다.

  또한, “개별 신탁사의 사업장 관리상황, 자본확충 및 자금 수지 등을 모니터링하고 있으며, 일부 부동산신탁사의 적기시정조치 등으로 인한추가 불안 가능성은 현재 없는 것”으로 평가하였습니다.

  한편, “재구조화·정리를 완료한 여신 4.5조원(‘24.10월말 기준) 中 주거 사업장 여신은 2.8조원으로 향후 약 3.5만 호^*의 주택공급 촉진 효과가 기대되며, 잔여 사업장의 정리 등이 원활히 진행될 경우 내년 상반기까지 추가로 약 10.4만 호의 주택공급 촉진에 기여할 것으로 전망된다”고 하면서,

  “금융회사의 건전성 관리 및 PF시장 자금 선순환이 이루어지기 위해 부실사업장 재구조화･정리가 계획대로 차질없이 추진될 필요가 있다”고 강조하면서, “금융업권의 적극적인 협조를 당부한다”고 하였습니다.

* ‘24.10월말까지 정리･재구조화 완료된 주거시설 사업장의 사업계획상 세대수로서, 재구조화 등으로 애로 요인이 해소되어, 정상적으로 공사 진행시 예상되는 주택공급 물량임

  아울러 “신디케이트론 등을 통해 필요한 자금이 공급되도록 유도하여 주택공급 활성화를 적극 지원할 것”이라고 강조하였습니다.

  부동산 PF 위기 재발방지를 위해 11월 14일 발표한 「부동산 PF 제도개선방안」과 관련하여, 금융당국은 “「부동산 PF 제도 개선방안」중 금융규제 강화방안^*은 ‘25.상반기중 TF를 통해 세부방안을 마련할 계획이며, 부동산 PF에 대한 자금공급 축소 우려를 해소하기 위하여 일정기간 유예후 단계적으로 시행하고, 시행시기 이후의 PF 대출 등에 적용할 계획”이라고 하였으며 “책임준공은 ’25.1분기중 국토부, 금융·건설업권 등으로 구성된 TF를 통해 연장사유와 배상범위 등에 대한 개선방안을 마련할 계획”이라고 밝혔습니다.   

* 부동산 PF 제도개선방안 中 PF사업 자기자본비율에 따른 위험가중치·충당금 차등화, 자기자본비율 요건 도입 검토, 금융업권별 위험가중치·충당금 규제 정비, 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제 마련, 업권별 부동산PF 익스포져에 대한 한도 규제 정비

  부동산 PF 수수료와 관련하여서는 “현재 각 금융업권별 협회와 중앙회에서 모범규준 제정을 추진하고 있으며, 내년 1월중 만기연장수수료 폐지를 포함한 금융업권 자율의 모범규준 제정을 완료하여 全 금융권에 시행할 계획”이라고 하였습니다.

  또한, “당초 정부가 계획했던 부동산 PF 연착륙 방향이 차질없이 추진되도록 금융·건설업계와 적극적으로 소통·조율하는 등의 노력을 지속할 예정이며, 추가적으로 필요한 사항에 대해서는 관계기관과 협의하여 즉시 대응해나갈 예정”이라고 강조하였습니다.

[별첨] 부동산 PF 사업성 평가결과 및 정리·재구조화 현황