■ `09년 이후 10년만에 새로운 부동산 신탁회사가 탄생합니다.   ① 경쟁력과 혁신성을 갖춘 업체를 대상으로 최대 3개까지 인가   · (10.30일) 인가설명회 개최, (11.26~27일) 예비인가 신청 접수   ② 부동산 신탁회사에 대한 건전성 관리 강화도 병행

 

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그간의 경과

 

□ 금융산업내 경쟁과 혁신을 촉진하고, 진입정책에 대한 신뢰성을 제고하기 위한 「금융업 진입규제 개편방안* 」발표(’18.5.2)

 

* ① 추진배경 : “VIP 신년 기자회견”, “100대 국정과제”

  ② 주요내용 : 금융업 진입정책 추진체계 확립, 은행·보험·증권 전업권에 걸쳐 진입장벽 완화(특화금융회사 설립 촉진 등),

 인가절차 투명성 제고

 

□ 동 방안의 후속조치로서 구성된 「금융산업 경쟁도평가위원회*」서 부동산신탁업에 대한 경쟁도 평가를 실시(’18.7월~9월)

 

* 각 분야 민간전문가로 구성, 진입정책 관련 의견을 권고하는 자문기구

 

□ 경쟁도평가위원회는 부동산신탁업을 현재 경쟁이 충분하지 않은 시장으로 평가

 

ㅇ ‘09년 이후 신규진입이 없이 11개사 체제를 유지해온 분야로서, 업계의 수익성 및 건전성 지표*가 매우 양호

 

* ROE(%) : (’14) 12.0 → (’15) 15.8 → (’16) 22.9 → (’17) 23.7

영업용순자본비율(NCR) : 부동산신탁업 924% >> 적기시정조치 기준 150%

 

- HHI지수* 등으로 판단한 경쟁도는 타 업권 대비 낮은 수준

 

* 차입형 토지신탁(2,478) > 은행(1,675) > 손해보험(1,367) > 토지신탁 이외 신탁(1,288) > 관리형 토지신탁(1,236) >

 카드(1,163) > 생명보험(994) > 증권(752) > 자산운용(649)

 

ㅇ 이에, 경쟁도평가위원회는 부동산신탁업 경쟁 제고를 위한 진입정책이 필요하며, 특히 차입형 토지신탁에 대해

 적극적이고 유연한 진입정책을 활용할 것을 권고

 

- 향후 부동산 신탁회사의 건전성 관리를 강화해 나갈 필요성에 대해서도 권고

 

※ 보도자료「보험업 및 부동산신탁업 경쟁도 평가결과」(`18.9.27) 참조

 

□ 10.24일 「부동산신탁업 신규인가 추진방안」을 마련하여 금융위원회 전체회의에 보고

 

2	부동산신탁업 신규인가 추진방안

[1]외부평가위원회 심사를 거쳐 금융위에서 인가회사 최종결정   [2]경쟁력과 혁신성을 갖춘 업체(최대 3개사)에 신규 인가   [3] 차입형 토지신탁은 금번 인가 후 2년 경과시부터 영위 가능   [4]심사항목은 법상 인가요건을 적용하고, 부동산신탁업의 특성을 감안하여 사업계획, 이해상충방지, 대주주적합성을 중점심사

 

1. 신규인가 절차

 

□ 자본시장법령과 인터넷전문은행 등 종전 인가절차 등을 감안하여, 인가 신청 접수 후 외부평가위원회(이하 ‘외평위’) 심사, 예비인가, 본인가 등의 절차로 진행될 예정

 

ㅇ 인가 심사의 공정성 및 투명성 확보를 위해 금융투자업규정 제2-4조에 따라 외평위를 구성·운영(금감원 내 설치)

- 리스크 관리, IT, 법률, 회계, 신탁업 등 분야별 전문가 7명으로 구성하되 신청자와 이해관계가 있을 경우 제척·회피(명단은 비공개)

 

ㅇ 증선위·금융위는 외평위의 심사평가 결과를 참고하여 예비인가·본인가 회사를 최종 결정

 

< 신규인가 절차 >
신규인가 추진방안 발표	→	인가신청 접수	→	금감원 외평위 심사	→	예비인가	→	본인가

 

2. 신규인가 업체수 및 인가범위

 

[1] 신규인가 업체수 : 최대 3개까지

 

ㅇ 신규진입이 시장 경쟁도에 미치는 영향과 기존사 대비 신규인가 수 비율 등을 감안, 최대 3개사까지 인가할 예정

 

* 요건에 부합하는 업체가 3개 미만인 경우는 최종 인가개수가 3개 미만이 될 수 있음

 

[2] 인가범위(차입형 토지신탁※ 허용여부)

 

※ 수탁받은 토지에 택지조성, 건축 등의 사업시행 후 임대·분양하는 개발사업을 하면서 사업비 조달을 사업주가 아닌 신탁회사가 하는 신탁방식

 

ㅇ 종전 사례와 차입형 토지신탁 업무가 상대적으로 리스크가 있는 점 등을 감안하여 최초 인가시는 차입형 토지신탁 업무를 제한

 

ㅇ 인가 후 2년 동안 업무 경험을 쌓은 후에는, 별도 인가절차 없이 차입형 토지신탁 업무 수행 가능(정지조건부 인가)

 

- 다만, 차입형 토지신탁 업무가 제한되어 있는 2년중 금융당국으로부터 금융법령 위반으로 기관경고 이상의 조치를 받은 경우, 차입형 토지신탁 업무를 일정 기간* 동안 추가 제한

 

* ① 기관경고 : 6개월, ② 일부영업정지 : 1년, ③ 전부영업정지 : 2년

 

※ (종전사례) 그간 인가시도 최초 인가시 (차입형)토지신탁 업무에 대해 바로 인가하지 않고 제한을 두었음   ㅇ 일정 기간 경과 후 바로 제한을 해제*하거나, 별도의 인가절차**를 거쳐 차후에 영업 허용   * 예) 한국자산신탁 : `01.4월 인가, 토지신탁은 2년간 금지(`03.3월 제한 해지) ** 예) 무궁화신탁 : `09.8월 인가, 차입형은 제한, `14.2월 차입형을 별도 인가

3. 심사항목 및 배점

 

* < 붙임 > ‘예비인가심사 주요 심사항목 및 배점’ 참조

 

< 심사항목 및 배점 >

 

□ 심사항목은 자본시장법령상 인가요건을 적용

 

ㅇ ①자기자본, ②인력·물적설비, ③사업계획, ④이해상충방지체계, ⑤대주주 적합성 등 총 5개 항목

 

□ 부동산신탁업의 특성을 감안하여 사업계획, 이해상충방지체계 및 대주주 적합성에 대해 중점을 두고 심사할 예정

 

< 심사항목별 배점 >

 

심사항목	자기자본	인력·물적설비	사업계획	이해상충 방지체계	대주주 적합성
배점 (총 1,000점)	100	150	400	150	200

 

※ 구체적인 평가방식 및 세부 배점은 향후 외평위에서 결정될 예정

 

< 주요항목 심사방향 >

 

[1] (사업계획) 경쟁력과 혁신성을 갖춘 업체에 대해 높은 점수를 부여할 예정

 

ㅇ 이에 사업계획은 ①사업영역의 확장성, ②사업방식의 혁신성, ③사업모델의 안정성 및 고용창출 가능성 등을 중점 고려

 

< 사업계획 중 주요 심사항목 >

주요 심사항목	내 용
①사업영역의 확장성	■기존 부동산신탁시장에서 충분히 제공되지 못하던 서비스(예: 도심 낙후지역 개발, 서민주택 개발 등)를 사업영역으로 확대할 수 있는지 여부 등
②사업방식의 혁신성	■새로운 사업방식을 개발하여 더 나은 서비스를 제공할 수 있는지 여부
③사업모델의 안정성 고용창출 가능성	■사업모델이 부동산신탁사 경영에 필요한 적정수익을 지속 창출할 수 있고 실현 가능한지, 신규 일자리를 많이 창출할 수 있고 실현 가능한지 여부 등

ㅇ 금번 인가 2년 후 차입형 토지신탁 업무가 허용됨을 감안하여 차입형 토지신탁 관련 사업계획을 포함하여 심사

 

- 신청인은 차입형 토지신탁이 제한된 기간(2년)과 향후 차입형 토지신탁 업무 영위시(2년)의

 총 4년간 사업계획을 제출할 필요

 

[2] (이해상충방지체계) 대주주·계열회사 등 신탁회사 이해관계자와의 이해상충 문제를

 파악·평가·방지하기 위한 방법 및 절차가 내부통제기준에 적절히 반영되었는지 여부 등 평가

 

※ 대표적인(특히 차입형 영위시) 대주주로 인한 이해상충 문제(예시)   1) 대주주가 금융회사인 경우 : 대주주가 PF 대출 등을 한 사업장에 대해 신탁회사가 사업성 심사를 완화하게 되는 등 대주주가 신탁회사의 사업 관련 의사결정에 관여하는 경우 등   2) 대주주가 건설사인 경우 : 시공사 선정시 대주주에게 몰아주기, 대주주에게 유리한 조건(예: 공사비 과다계상)으로 공사계약 체결 등

 

[3] (대주주 적합성) 참여주주간 장기적 협력관계가 가능한지 여부 등 대주주가 부동산 신탁회사의 주주로서 적합한지 심사

 

3	부동산신탁업 리스크 관리 방향

 

1. 신탁계정대 건전성 분류기준 개선

 

※ 신탁계정대 : 부동산 신탁회사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금으로, 미회수시 신탁회사의 손실이 됨

 

□ (현행) 신탁계정대의 건전성 분류*가 신탁회사의 주관적 판단에 의해 결정되고 있어 대손충당금이 과소 계상되는 경향

 

* 공사 및 분양 진행정도가 원활한 순으로 사업장을 ①정상→ ②요주의→ ③고정 등으로 분류하고, 불량한 사업장일수록 충당금을 많이 쌓도록 하고 있음

 

< 신탁계정대 건전성 분류기준 관련 문제점 >

① 요주의의 경우 : 신탁회사가 정한 ’분양계획’ 대비 ‘실적’에 따라 분류  → 신탁회사가 분양계획을 보수적으로 설정함에 따라 실제 분양률이 저조한 사업장이어도 정상사업장으로  분류되어 충당금 과소계상   ② 고정의 경우 : 고정 분류시점에 대한 명확한 기준이 없어 신탁회사가 준공시점 직전에서야 분양률 저조사업장을  고정으로 분류 → 부실인식 시점이 늦어 충당금 과소계상

 

□ (개선) 신탁계정대의 건전성 분류에 대한 객관적인 기준* 마련

 

* 분양 후 시점별로 실제 분양률 수준(%)에 따라 요주의·고정 사업장으로 분류

(예, 분양 후 6～12개월 : 분양률 50% 미만→ 요주의, 30% 미만→ 고정)

 

2. 영업용순자본비율 산정방식 개선

 

※ 영업용순자본비율(NCR) = 영업용순자본 / 총위험액

 

[1] 영업용순자본 산정시 신탁계정대 차감방식 개선

 

ㅇ (현행) 신탁회사의 영업용순자본 산정시 신탁계정대의 건전성과 상관없이 신탁계정대 총액의 일정 비율(16%)을 자기자본에서 차감 → 신탁계정대 건전성이 악화되도 NCR에 충분히 미반영

 

ㅇ (개선) 영업용순자본 산정시 신탁계정대의 건전성(정상, 요주의, 고정 등)에 따라 자기자본 차감 비율을 다르게 적용

 

[2] 책임준공확약형 관리형 토지신탁*의 위험액 반영

 

* 시공사가 부도 등으로 기한 내에 건축물 준공을 하지 못한 경우 신탁회사가 책임준공의무를 부담하는 신탁 (이하 ‘책임준공확약형 신탁’)

 

ㅇ (현행) 책임준공확약형 신탁은 시공사 부도 등으로 계약기간 내 준공을 완료하지 못하면 신탁회사가 손해배상책임을 질 수 있으나, 이러한 위험이 NCR에 반영되지 않는 문제

 

ㅇ (개선) 책임준공확약형 신탁의 잠재적 지급위험에 따른 위험액을 산정하여 NCR에 반영할 수 있도록 개선

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향후 계획

 

□ 예비인가 신청서 준비와 관련된 상세내용은 금일(10.24) 금감원 금융소비자보호처 홈페이지*에 공개하는 ‘금융투자업 인가매뉴얼’, ‘부동산 신탁회사 인가신청 양식’ 및 Q&A를 참조

 

* www.consumer.fss.or.kr, 금융생활길라잡이 > 금융관련법규 > 해설서-매뉴얼

 

* (예비인가 심사 관련 문의) 금감원 신탁감독팀 ☎02-3145-6731

 

□ 금융위(자산운용과)*는 11.26(월) ~ 27(화) 중 부동산신탁업 예비인가 신청서를 접수할 예정

 

* (예비인가 신청서 제출 관련 문의) 금융위 자산운용과 ☎02-2100-2662

 

ㅇ 예비인가를 희망하는 자는 접수일 18:00까지 예비인가 신청서(3부)를 제출해야 함

 

□ 금감원은 신청자의 예비인가 신청서 작성을 지원하기 위해 10.30(화)에 인가심사 설명회를 개최할 계획

 

ㅇ 설명회에서는 기본적인 인가요건, 심사기준·방식 및 예상일정 등을 설명하고, 참가자와 질의응답이 이루어질 예정

< 인가심사 설명회 참가신청 >   • 일시 및 장소 : 10.30(화) 14:00, 금융감독원 9층 대회의실   • 신청기간 : 10.25(목)~10.29(월)   • 신청방법 : 신청자의 성명, 소속회사를 기재하여 이메일(trust@fss.or.kr)로 송부

 

□ 신청서 접수 이후에는 금감원 및 외평위 심사를 거쳐 금융위에서 예비인가를 의결할 예정

 

ㅇ 구체적인 예비인가 심사기간·일정 등은 인가신청 접수 후 실제 인가신청 회사 수를 감안하여 별도로 공표할 예정