* 신협, 농협, 수협, 산림조합, 새마을금고

 

⑴ 상환능력 중심의 여신심사체계 정착을 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 제도를 자율적 여신관리지표로 활용합니다.   ※ ‘17.3월 제정된 現 「여신심사 선진화를 위한 가이드라인」 개정   ㅇ모든 가계대출(주담대, 신용대출 등) 취급시 DSR 산출 및 적용(‘19.상반기부터 관리지표로 활용할 예정)   ⑵「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」을 제정 · 시행하여 개인사업자대출 리스크 관리를 강화합니다.   ㅇ부동산임대업 이자상환비율(RTI) 산출 및 적용(주택 1.25배, 비주택 1.5배)   ㅇ개인사업자대출 관리업종 선정 및 업종별 한도설정 등 리스크 관리 강화(직전연도말 개인사업자대출 200억원 이상 조합 대상)   ㅇ 1억원 초과 신규 개인사업자대출 취급시 소득대비 대출 비율(LTI) 산출 및 활용 등

Ⅰ. 추진 배경

 

□ ‘17.10.24. 관계부처 합동으로 가계부채 연착륙 유도 방안 등이 포함한 「가계부채 종합대책」을 발표

 

ㅇ 全금융업권에 DSR을 단계적으로 도입하여 차주의 상환능력을 정확하게 평가하는 선진화된 여신관행 정착 유도

 

ㅇ 부동산임대업 등 특정업종에 대한 과도한 대출쏠림 현상 방지 등 편중리스크 관리 강화

 

※ 은행권은 ‘18.3.26.부터 DSR을 도입하고, 「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」을 시행중이며, DSR은 ’18.10월부터 관리지표로 활용 예정

 

□이에 따라 금융당국과 5개 상호금융중앙회는 ‘18.4월부터 실무 T/F를 운영하여 세부 추진방안에 대한 의견을 수렴하였으며

 

ㅇ‘18.7.23.부터 상호금융업권에 DSR을 도입하고, 「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」을 시행*하기로 함(상호금융업권 자율규제)

 

* 제2금융권은 업권별로 순차적으로 도입·시행(상호금융 ’18.7월, 저축은행·여전사 ’18.10월)

 

	<참고> 상호금융권 가계·개인사업자대출 여신심사가이드라인 도입 경과
◈ ’17.10.24., 관계부처 합동, 「가계부채 종합대책」 발표   * 신DTI 도입, 全금융권 DSR 단계적 도입, 개인사업자대출 현장점검 및 DB 구축(’17.12월), 부동산임대업자 대출 여신심사 가이드라인 도입(’18.3월) 등 계획 발표   ◈ ’17.11.27., 금융위(원), 「금융회사 여신심사 선진화 방안」 발표   * 은행권 개인사업자대출 가이드라인 시행(’18.3월), 제2금융권 추후 검토   ◈ ’18. 3.26., 은행권, DSR 및 개인사업자대출 가이드라인 시행   ◈ ’18. 3.27., 상호금융정책협의회, DSR 및 개인사업자대출 가이드라인 도입계획 발표   ◈ ’18. 4. 4., 금감원 및 5개 상호금융중앙회, T/F Kick-Off 회의   ◈ ’18. 7.23., 상호금융권, DSR 및 개인사업자대출 가이드라인 시행(예정)

Ⅱ. 가계대출 「여신심사 선진화를 위한 가이드라인」 개정 주요내용

 

1

총부채원리금상환비율(DSR) 도입

 

◆ 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 총부채 상환능력을 정확히 반영하여 대출을 취급하는 자율적 여신심사 제도 도입   * DSR(Debt Service Ratio) = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

 

가. DSR 적용대상

 

◈ 상호금융업권의 주담대, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급시 DSR을 적용하되, 서민금융상품 등 일부 대출의 경우 예외 허용

 

□(적용대상) 신규 취급 주담대, 신용대출 등 모든 가계대출

 

□ (예 외) 농·어민 정책자금, 저소득자 대출 등*은 동 대출을 신규취급할 때 DSR을 고려하지 않아도 되나, 주택담보대출 등 다른 대출의 취급을 위해 DSR 산정할 경우에는 부채에 포함

 

* 서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등), 소액 신용대출(3백만원 이하), 전세자금 대출, 중도금·이주비대출 등

 

ㅇ 예·적금담보대출, 유가증권담보대출 등 담보가치가 확실한 상품은 신규대출 취급시 미적용하고, 다른 대출의 DSR 산정시 부채에서도 제외

 

나. 소득 산정방식

 

◈ 新DTI 소득 산정 방식과 동일하나, 동 기준에 따른 소득산정이 어려울 경우에는 조합 및 금고에게 자율성 부여

 

□(소득산정) 증빙소득으로 산정하는 것을 원칙으로 하되,

 

ㅇ 증빙소득을 제출받지 않고 취급하는 신용대출 등의 경우 인정·신고소득을 확인*하여 DSR을 산출하거나,

 

* 상품특성, 대출규모 등을 감안하여 조합 및 금고 내규에 반영된 상품만 허용

 

ㅇ 소득자료를 제출받지 않고 高DSR 대출*로 분류하여 별도관리(조합 및 금고 자율 판단)

 

* 향후 조합 및 금고별 高DSR 대출이 일정비율 이하가 되도록 관리할 계획

 

□ (소득증빙) ‘17.3월부터 시행되고 있는 ‘상호금융 여신심사 선진화 가이드라인’과 동일

 

ㅇ (증빙소득) 정부·공공기관 등 공공성이 강한 기관에서 발급한 근로·사업·연금·기타소득 등에 관한 자료

 

ㅇ(인정소득) 고객이 제출한 정부·공공기관 등이 발급한 자료(국민연금, 건강보험료 납부액 등)를 바탕으로 추정한 소득*

 

* 객관적 증빙자료에 의한 소득 확인이 곤란한 농·어업인의 경우 조합이 요구하는 소득확인을 위한 자료를 제출하면 조합 또는 금고가 아래 관계기관 자료를 활용하여 소득을 추정

 

■ 농업인 : 농촌진흥청에서 발표하는「농축산물소득자료」상의 작목별 소득 등 활용 ■ 어업인 : 통계청에서 발표하는「어가경제주요지표」상의 어업소득률 활용

※ 인정소득은 추정된 소득액의 95%만 산정(한도 50백만원)

ㅇ(신고소득) 증빙·인정소득 자료제출이 어려운 경우 임대소득, 금융소득, 매출액, 신용카드 사용액 및 신용평가사의 ‘소득예측모형’* 등을 통해 연소득 추정

 

* 단, ‘소득예측모형’에 의한 소득산정한도는 3천만원으로 제한

 

- 또한, 실직 등으로 소득자료 확보가 곤란한 경우 최저생계비를 신고소득으로 활용 가능(주담대 한정)

 

※ 신고소득은 추정된 소득액의 90%만 산정(한도 50백만원)

 

은행권과 상호금융업권의 소득인정 범위 비교

 

은 행	상호금융
■(증빙소득)공공성이 강한 기관에서 발급한 근로·사업·연금·기타소득 등	■좌 동
■(인정소득)공공기관 등의 발급자료(국민연금, 건강보험료 등)를 바탕으로 추정한 소득	■좌 동 + α (농·어업인 소득 추정자료 추가)
■(신고소득)신용카드 사용액 등으로 추정한 소득으로 하되, 별도의 상환재원을 확인한 3천만원 이하 소액 대출 및 중도금·이주비 대출은 최저생계비의 제한적 활용 가능	■좌 동 + α (‘소득예측모형’에 의한 추정소득 추가)

 

다. 부채 산정방식

 

◈ 대출종류(주담대·신용대출·한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영

 

⑴(주택담보대출) 新DTI 기준과 동일(예: 중도금 및 이주비 대출 → 대출총액/25년 + 실제 이자부담액)

 

⑵(전세대출) 향후 임차보증금으로 상환하여 실질적인 원금상환 부담이 발생하지 않으므로 이자상환액만 포함

 

⑶(신용대출 및 비주택담보대출) 만기연장 가능 최장기간 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정

⑷(마이너스통장 등 한도대출) 한도를 기준으로 산출하되, 만기연장 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정

 

⑸(기타대출*) 향후 1년간 실제 원리금 상환액으로 산정

 

* 할부금융, 리스, 학자금대출 등

 

DSR 원리금상환금액 산출 방식

분류	종류	상환형태	원금	이자
주택 담보 대출	개별 주담대 및 잔금대출	원금 전액 분할 상환	분할상환 개시 이후 실제 상환액	실 제   부 담 액
		원금 일부 분할 상환	분할상환 개시 이후 실제 상환액 + 만기상환액/(대출기간-거치기간)
		원금 일시 상환	대출총액 / 대출기간(최대10년)
	중도금 및 이주비	상환방식 무관	대출총액 / 25년
주택담보대출 이외 기타 대출	전세대출	상환방식 무관	불포함
	신용대출 및 비주택 담보대출	상환방식 무관	대출총액 / 10년
	기타대출	상환방식 무관	향후 1년간 실제 상환액

주: 1) 한도대출인 경우에는 대출총액을 한도금액으로 적용

2) 신규 주택담보대출에 의해 기존 주담대 원금상환이 예정된 경우, 상환예정금액은 원리금 상환금액에서 제외

 

라. DSR 활용방안

 

◈ 획일적 규제비율을 제시하고 않고, 조합 및 금고가 여신심사 全 과정에 DSR을 자율적으로 활용할 수 있도록 유도

 

□ 고객특성, 영업 및 리스크 전략 등을 감안하여 대출심사, 사후관리 등에 DSR을 자율적으로 활용

 

ㅇ조합 및 금고가 차주그룹별(소득·신용도 등) 감당가능한 DSR 수준 산출한 후, 차주 상환능력을 평가하여 대출 취급

ㅇ 사후관리를 위해 조합 및 금고는 高DSR 대출을 별도 관리하고, 채무조정(원금상환유예·원리금감면 등)시 차주 DSR 수준 감안

 

* 예) 高DSR 대출에 대해서는 보다 높은 수준의 감면율 적용(高DSR 대출 취급에 대해 조합 및 금고도 일정 부분 책임을 분담할 필요)

 

□향후 신규 가계대출 취급액 중 高DSR 비중을 일정비율 이내로 관리해 나갈 계획

 

ㅇ 시범운영 등을 통해 DSR 데이터가 충분히 축적된 이후, 高DSR 비율을 간접적인 리스크 관리기준으로 활용(‘19.上, 잠정)

 

 

2

변동금리 주담대 금리상승 리스크 반영 (Stress DTI 도입)

 

◆ 신규 변동금리 주담대 취급시 약정금리에 향후 금리상승 가능성을 감안한 스트레스금리를 가산하여 Stress DTI 산출   * Stress 금리 = Max(최근 5년간 매월 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리) - 최근월(11월) 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리(매년 12월에 스트레스금리를 확정하여 1년간 활용)

 

□Stress DTI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리 대출로 취급하거나, Stress DTI가 80%를 초과하지 않도록 취급

 

※ Stress DTI는 상호금융 이용자의 불편 및 혼란 최소화를 위해 ‘19.1월부터 시행(산출은 ’18.7월부터 시범운영)

 

□변동금리 주담대는 Stress DTI 80% 이내에서 취급 가능하며, Stress DTI 적용의 일부 예외 허용*

 

* ①기존 일시상환 주담대를 즉시 분할상환 전환시, ②중도금대출, ③이주비대출, ④상속·경매참가 등 불가피한 채무 인수시, ⑤실직·폐업 차주의 거치기간 설정 재약정

Ⅲ. 「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」 제정 주요내용

 

1

부동산임대업 여신심사 강화

 

가. 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 도입

 

◈ 부동산임대업 여신심사시 임대업 이자상환비율(RTI : Rent to Interest)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사   * RTI = 연간 임대소득 / (해당 임대업대출의 연간이자비용 + 해당 임대건물 기존대출의 연간이자비용)

 

□(임대소득) 임대건물 혹은 사업장별 임대차계약서, 공신력 있는 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 근거로 산출

 

* 임대보증금은 간주소득(평균예금금리 적용)으로 인정해 임대소득에 합산

 

□ (이자비용) 해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우 이자비용을 합산하고, 변동금리 대출은 금리상승에 대비한 Stress 금리 가산

 

* Max(최근 3년간 예금은행 중소기업대출 신규 취급 월별 가중평균금리) - 최근 월 공시 금리. (단, 1%p 미만인 경우 1%p 적용)

 

※ Stress 금리 적용은 상호금융 이용자의 불편 및 혼란 최소화를 위해 ‘19.1월부터 시행(산출은 ’18.7월부터 시범운영)

 

ㅇ 해당 임대건물에 대한 기존대출 이자상환액을 알기 어려운 경우 “중소기업대출가중평균금리(잔액기준)” 적용

 

□(활용방법) 원칙적으로 RTI가 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 한해 신규 부동산임대업 대출을 취급(시행경과에 따라 취급기준 재설정 가능)

 

ㅇ RTI 기준 미달시에도 심사의견을 별도로 기재하고 조합 및 금고가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능

 

□(예외사유) 1억원 이하 소액 대출, 상속·경매 등 불가피한 채무인수, 중도금대출* 등은 RTI 심사대상에서 제외

 

* 가이드라인 시행 후 취급된 중도금대출이 잔금대출로 전환될 경우 RTI 적용

나. 일부 분할상환 제도 도입

 

◈ 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환   * 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)   (예) 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 6억원은 만기일시상환, 2억원은 매년 1/10 분할상환

 

□(적용대상) 부동산임대업 시설자금 신규 대출(운전자금대출 제외)

 

□(적용기준) 조합 및 금고가 자율적으로 유효담보가액 기준 설정

 

ㅇ 대출 취급후 조합 및 금고의 유효담보가액 기준이 변경된 경우에도 만기시까지 기존 분할상환방식 유지(단, 만기 연장시 변경 가능)

 

□(분할상환 주기) 1년 이내의 기간 중 조합 및 금고가 차주와 협의하여 자율적으로 결정

 

□ (예외사유) 1억원 이하 대출, 상속·채권보전 등 불가피한 채무인수, 건축 중인 임대건물 등은 예외 허용

 

2

개인사업자대출 리스크 관리

 

가. 업종별 편중리스크 관리 강화

 

◈ 조합 및 금고가 자율적으로 개인사업자대출에 대한 업종별 포트폴리오 관리 강화

 

□(적용대상) 직전연도말 개인사업자대출 잔액 기준 200억원 이상인 조합 및 금고* 대상

 

* ’17년말 개인사업자대출 잔액이 200억원 이상인 조합 및 금고는 511개로 상호금융권 개인사업자대출의 약 78.9%를 차지

 

ㅇ 개인사업자대출 규모가 작을 경우 포트폴리오 관리가 사실상 곤란한 점 등을 반영

□ (관리업종) 조합 및 금고가 대출규모, 대출증가율 및 업종 중요성 등을 고려하여 매년 3개 이상의 관리대상 업종 선정

 

□(한도설정) 관리업종별 개인사업자대출 취급추이, 업종전망, 리스크 수준, 여신 집중도 등을 종합적으로 고려하여 한도 설정

 

ㅇ 한도는 1년 단위로 매년 설정하되, 긴급한 사유 발생시 최종 결정권자의 결의를 통해 한도 재설정 가능

 

□ (관리방법) 조합 및 금고는 관리업종별 한도를 주기적으로 모니터링하여 한도 근접시 여신취급 기준 강화 등 적절한 조치 실시

 

ㅇ 중앙회는 개별 조합 및 금고의 관리업종 선정, 한도설정 및 관리방법 등 편중리스크 관리 제반업무 지도·감독

 

나. 소득대비대출비율(LTI) 도입

 

◈ “1억원 초과” 신규 대출 취급시 차주의 소득대비대출비율(LTI : Loan to Income)을 산출하여 여신심사시 참고지표로 활용   * LTI = 全 금융권 대출총액(개인사업자대출+가계대출) / 소득

 

□ (차주 대출총액) 차주의 全 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합산하여 산출

 

□ (차주 소득) 영업이익을 기준으로 하되, 근로소득 등 합산 가능한 소득이 있는 경우 추가 합산 가능

 

□ (LTI 활용) 조합 및 금고 자율사항으로 하되, 10억원 이상 대출 취급시 LTI 적정성에 대한 심사의견 기재 의무화

 

□ (사후관리) 조합 및 금고는 차주의 대출총액, 소득정보, LTI 비율 등을 전산관리하고, 대출 추이 및 건전성 등을 모니터링

 

□(적용시기) 심사의견 기재 등 LTI 활용은 ‘19.1월부터 시행(산출은 ’18.7월부터 시범운영)

Ⅳ. 기대효과

 

1

여신심사 선진화를 통한 가계부채 안정화에 기여

 

□DSR 도입으로 담보위주의 여신심사 관행을 차주 상환능력 위주로 전환함으로써 상호금융업권의 여신심사업무를 선진화

 

ㅇ타 업권과의 규제차이 해소로 풍선효과를 차단하여 가계부채 증가속도 관리 등 가계부채 안정화에 기여

 

ㅇ획일적 규제비율 제시에서 벗어난 원칙 중심 제도 설계로 조합 및 금고의 자율적인 여신심사 역량 강화

 

ㅇ서민 실수요자를 위한 보완장치 마련으로 제도 도입시 발생할 수 있는 선의의 실수요자 피해 최소화

 

 

2

개인사업자대출 잠재리스크 관리 강화 및 쏠림현상 완화

 

□ 상호금융업권의 「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」 도입으로 최근 빠르게 증가하고 있는 개인사업자대출의 잠재리스크에 대한 체계적인 관리 기반 마련

 

ㅇ 관리업종(3개) 선정 등을 통해 특정 업종에 대한 쏠림현상이 완화되고, 다양한 분야에 자금공급 유도

 

ㅇ 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 도입, 유효담보가액 초과분 분할상환 의무화 등 부동산임대업 리스크 관리 강화

 

Ⅴ. 향후 계획

 

□가이드라인 시행에 따른 고객 불편을 최소화할 수 있도록 각 중앙회를 중심으로 “현장대응반” 운영

 

ㅇ 적극적인 안내를 통해 금융소비자, 개별 조합 및 금고 창구의 질의 및 고객 민원에 대해 신속히 대응

 

ㅇ 아울러, 가이드라인과 관련된 고객의 상담 수요에 적극 부응하기 위해 조합 및 금고 직원에 대한 집중교육 실시

 

 

 

 

(붙임) 가계 및 개인사업자대출 여신심사 가이드라인 Q&A 1부.