은행제도과 T:503-9255

ㅇ 처분신탁이라 함은?

  부동산을 매각, 분양, 임대 등의 방법으로 처분하고자 하나 부동산의 규모가 상대적으로 크거나 권리관계가 복잡하여 원매자를 구하기가 쉽지 않은 경우에 부동산 신탁회사에 의뢰하는 것으로써, 절차는 토지신탁이나 관리신탁의 방법과 같이 처분코자 하는 물건에 대한 가격 및 조건 등에 대하여 신탁회사와 상담한 후 가격을 합의하고 처분의뢰 물건에 대한 소유권을 신탁회사 명의로 이전한다. 이때에도 신탁법에 의한 형식적인 소유권이전으로서 부동산양도에 따른 세금은 부담하지 않는다.

ㅇ 이용시 장점

  부동산 신탁회사는 부동산의 개발, 관리, 처분에 관한 각종 의뢰와 상담이 많아 적격 수요자를 쉽게 발굴할 수 있고 매수 희망자도 거래상대방이 공신력이 있는 부동산 신탁회사이기 때문에 믿을 수 있다.
또한 신탁회사는 처분의뢰된 부동산에 대한 권리분석 과정을 통해 타권리 관계를 정리하고 향후 개발방향에 대한 전문가의 조언을 들을 수 있어 부동산을 올바로 이용할 수 있는 장점이 있다.
처분신탁의 경우 형식적이기는 하지만 소유권 이전이 부담이 된다면 중개의 방법으로 처분을 의뢰할 수 있다. 중개는 처분신탁과는 달리 신탁회사가 소유권 이외의 권리에 대한 정리와 거래대금의 수납까지 보장해 주지 못하는 단점이 있어 매수자(수요자)측에서 안심하고 계약하기를 주저하는 경우가 많다.

ㅇ 신탁보수

  처분신탁의 방법을 이용하여 부동산 처분이 이루어진 경우, 신탁업법에 정해진 신탁보수를 납부하게 되며 가액에 따라 보수율을 차등 적용하게 된다. 거래금액이 클수록 보수율이 낮게 책정되어있고 거래 금액에 따른 신탁보수의 형평을 유지하기 위하여 보전액을 가산하고 있다

ㅇ 담보신탁이란?

  부동산 소유자가 자기의 부동산을 담보로 제공하고 자금융자 등에 대한협의를 한 후 신탁회사 명의로 신탁등기를 하면 신탁회사는 담보로 제공되는 재산의 유효담보력 범위내에서 소유자가 필요로 하는 금액만큼의 수익권증서를 교부하고 소유자는 금융기관에 그 수익권증서를 담보로 제공하면 금융기관은 수익권증서를 발행한 신탁회사를 믿고 자금을 대출해 주는 새로운 형태의 금융상품이다. 담보신탁은 부동산 신탁회사가 자금을 대출해 주는 것이 아니고 금융기관이 대출을 하는 것이므로 담보부동산은 금융기관 여신운영규정 및 해당금융기관의 여신취급 가능 부동산이어야 하며 아래와 같은 경우에 유용하게 이용할 수 있다.
  - 사업(운전, 설비)자금을 대출받거나
  - 기존의 사채나 높은 이자를 부담하고 있은 채무를 다른 금융기관으로
     전환하고자 할 때
  - 소유 부동산을 담보로 대출을 받은 후 계속적으로 매각을 추진코자 할 때

ㅇ 담보신탁구조

  - 저당제도와 담보신탁의 비교
    부동산 소유자가 필요한 자금을 조달하는 데 금융기관을 이용한 저당제도와 부동산 신탁회사를 이용한 담보신탁제도에는 여러가지 장· 단점과 특징이 있다. 부동산 소유자의 입장에서는 자신의 재산권보호측면에서 담보신탁제도가 유리하나 신탁등기에 의한 명의이전이 마음에 걸리기도 하며 아직까지는 담보신탁제도가 생소하여 금융기관 사이에서 널리 활용되지 않고 있습니다.

ㅇ 신탁보수

   담보신탁의 방법을 이용한 경우에는 신탁업법상 정해진 보수를 지불해야 하는바 이때 기준금액은 신탁회사에서 발행하는 수익권증서에 표시된 금액임