1. 주택연금 월지급액은 어떻게 결정되는지?

 

□ 주택연금 지급액은 가입자의 생존확률, 주택가격상승률, 이자율 변동 등 미래의 불확실한 위험을 합리적으로 예측하여 산출

 

ㅇ 해당 변수는 주금공법에 따라 매년 1회 이상 재산정하고, 외부 전문가의 연구용역을 통하여 공신력 유지

 

□ 구체적으로는 주택가격상승률이 높고 연금산정이자율이 낮아질수록, 사망확률이 늘어날수록 연금지급액은 높아지는 구조

 

→ 가입시점에 결정된 월 지급금을 사망시까지 계속 수령

 

 

2. 평생 받는 돈이 주택가격보다 적은데?

 

□ 매월 받는 주택연금 월지급금으로 평균수명까지 단순합산시 주택가격 대비 연금액이 낮다고 느낄 수도 있으나,

 

 ① (주거안정) 내집에서 주거걱정 없이 평생 거주할 수 있고,

 

 ② (노후보장) 향후 주택가격과 관계없이 평생 일정한 연금을
지급받을 수 있다는 장점이 존재

 

 ③ (차액상속) 주택가격과 연금수령액간 차액이 발생할 경우 이를 상속할 수 있어, 연금지급액이 적다고 하여 주금공이 추가로 이익을 얻는 것은 아님

3. 집 크기를 줄여 이사가는게 더 이익 아닌지?

 

□ 주택연금 가입과 ‘작은 주택으로 이사하는 방법’중 무엇이 더 합리적인지에 대해서 비교하는 것은 쉽지않음

 

□ 저렴한 다른 집으로 이사하는 경우 집값 차액만큼의 목돈을 마련할 수는 있으나,

 

 ① 그동안 거주해 오신 동네를 떠나 외곽지역이나, 보다 작은 크기의 집에서 노후를 보내야 하는 불편이 있고,

 

 ② 이사에 따른 제반비용[주택취득세(1.1%), 이사·청소비용, 신규주택탐색비용 등]도 발생함

 

□ 반면, 주택연금에 가입하는 경우 상속액은 일부 제한될 수 있으나,

 

 ① 지금 살고 계시는 집에서 평생 거주하면서, 매달 연금 수령→ 주거안정 및 노후보장 (목돈 필요시 일시인출 가능)

 

 ② 주택가격>주택연금 수령액이면 차액은 상속인에게 돌아가고, 주택가격<주택연금 수령액이면 부족분을 청구하지 않음

 

-> 개인의 가치관 및 선호도에 따라 노후에 대비해 나갈 필요

 

구 분	주택연금 가입	소액 주택이사
장 점	■ 평생소득 보장 ■ 은퇴 전 생활수준 유지 ■ 가처분소득 발생 ■ 사망시 ‘주택가격>주택연금 수령액’인 경우 차액은 상속 ■ 사망시 ‘주택가격<주택연금 수령액’인 경우에도 초과 분을 상속인에게 청구하지 않음	■ 목돈 마련 ■ 주택 상속
단 점	■ 사망 후 주택 상속이 안되거나 상속부분이 줄어들 수 있음	■ 작은 집 또는 외곽으로 이사해야 하는 불편함 ■ 취득세(1.1%), 이사비용, 주택탐색비용 발생

 

4. 이용 도중 집값이 오르거나 하락하면 어떻게 되는지?

 

□ 주택연금 월 지급금액은 주택가격이 오르거나 내려도 계속 동일하게 지급

 

ㅇ 주택가격 가입시 결정된 월지급금은 향후 주택가격상승률 등을 이미 반영하여 산출된 금액이므로

 

ㅇ 주택가격이 상승하거나 하락해도, 가입시점에 결정된 월지급금 수준은 변동없이 동일하게 지급

 

□ 주택연금 가입 후 주택가격이 오르는 경우 가입자에게 이익

 

ㅇ 주택연금에 가입하더라도 주택은 여전히 가입자의 소유이며, 주택가격이 오르면 가격상승분은 후손에게 귀속

 

- 따라서 주택가격이 오르면 오른 만큼 주택연금 수령액 대비 주택가격간 차액은 커지며,

 

- 가입자 부부 모두 돌아가시는 시점에 주택가격이 더 크다면(주택가격>주택연금수령액) 상속인들은 차액을 상속 가능

 

ㅇ 만약에 연금 중도해지를 희망할 경우 그동안 수령한 월지급금과 이자, 보증료를 납부하면 해지가 가능하며 중도상환수수료는 없음

 

 

5. 주택연금을 받으면 연금소득으로 인정되는지?

 

□ 주택연금 월지급금은 연금소득으로 분류되지 않음

 

ㅇ 주택연금은 60세 이상의 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 노후생활자금을 대출받는 금융상품

 

-> 기초연금제도에서도 주택연금 월지급금은 부채로 인정하고 있음

6. 주택가격은 어떻게 평가하나?

 

□ 주택 가치산정은 한국감정원 인터넷시세 → KB 인터넷시세 → 국토교통부 주택공시가격 → 한국감정원 감정평가액순 적용

 

ㅇ 다만, 주택연금 가입 예정자가 희망하는 경우, 한국감정원 감정평가액을 최우선 적용가능(이 경우 감정평가액은 가입자 부담)

 

 

7. 감정평가 가격은 주택 매매시세보다 낮을 텐데?

 

□ 보통 감정평가 가격은 소비자가 느끼는 자기 집의 가격보다 낮을 수 있음

 

ㅇ 고객들은 일반적으로 주택가격을 거래시장의 매매호가를 기준으로 생각하는 경향이 있으나,

 

- 대출을 취급하는데 있어서 호가나 부동산중개업체의 주관적인 가격을 수용하기는 어려움

 

ㅇ 주금공 보금자리론이나 은행권의 주택담보대출의 경우에도 공정하고 객관적으로 인정될 수 있는 가격산정을 위하여

 

- 공신력 있는 기관이 제공하는 시세 또는 외부감정평가 법인이 평가한 금액을 사용중임

8. 주택연금은 물가상승률에 연동되지 않는지?

 

□ 애초 주택연금 월지급금 산정시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 반영

 

ㅇ 가입시 결정된 주택가격 상승률이 가입기간중 매년 일정하게 계속되는 것으로 가정

 

※ 국민연금과 달리 연금액을 재계산하지 않는 이유   □ 주택연금은 동일 특성의 가입자 Pool 내에서 예상 보증료 수입이 예상 대위변제 손실을 충당할 수 있도록 수지상등 원칙에 기반   ㅇ 위험률을 사전에 확정하므로 지급개시 이후 연금액은 변경되지 않음   □ 국민연금은 수급대상인 노인세대에게 물가상승률이 반영된 연금을 지급하지만, 경제활동인구의 보험료를 통해 재원을 마련   ㅇ 미래의 물가상승률을 연금 지급 전 미리 고려하여 물가상승률에 연동되는 연금액을 산정하는 것이 아니며,   ㅇ 연금액의 물가상승률 연동에 따른 손실을 미래세대의 보험료율 인상을 통해 충당해가는 세대 간 현금유출입 매칭 구조임   □ 주택연금은 금융상품으로 의무가입제도인 국민연금과는 연금액 산출 구조 및 재원확보방안 자체가 다름   ㅇ 미국과 홍콩 등 역모기지 제도를 운영하는 다른 국가에서도 물가상승률 등에 연동하여 연금액을 재계산하는 제도는 없음

  

9. 현재 주택연금의 대출금리는 어느 정도 수준?

 

□ ’16.1말 주택연금 금리는 2.57%[신규Cofix 금리(1.72)+0.85]로서 신규 주담대 평균금리는 3.10%[=신규Cofix 금리(1.72)+1.38]와는 0.53%p 저렴한 수준

 

ㅇ 주택연금은 정부보증을 통해 대손위험이 없고, 마케팅·상담·사후관리를 주금공이 직접 수행→ 주담대 금리보다 낮게 책정

 

□ 가입자는 주택연금 가입시 CD 금리, COFIX 금리중 대출 기준금리를 선택할 수 있음

 

 ① CD금리 + 1.1% (매 3개월마다 변동)

 ② COFIX금리(신규) + 0.85% (매 6개월마다 변동)

 

< 주택연금 대출금리 현황(1월 기준) >

구분 기준금리	기준금리 (A)	가산금리 (B)	대출금리 (A+B)
CD금리	1.67%	1.1%	2.77%
COFIX(신규)	1.72%	0.85%	2.57%

 

 

10. 사망하면 반드시 주택을 법원 경매로 처분하나?

 

□ 가입자 사망 후 주택처분은 법원경매를 원칙으로 하되, 상속인 등이 임의매각을 통해 상환하거나 직접 현금으로 상환 가능

 

* 경매처분시 감정가격과 낙찰가격의 차이를 이미 모형에 반영하여 월지급금 산출

 

 

11. 보증료는 왜 부과하나?

 

□ 주택연금은 ‘수지상등의 원칙’*에 따라 월지급금을 산출하여 가입자의 보증료로 장수 등에 따른 손실을 충당하도록 설계

 

* 보증료 수입으로 주택가격을 초과하여 발생하는 대위변제 손실을 충당하도록 보증료를 부과하는 보험의 기본 원칙

 

□ 주택연금의 보증료는 초기보증료와 연보증료로 구분되며 초기보증료는 주택가격, 연보증료는 대출잔액에 연동하여 부과

 

 ① 초기보증료 : 주택가격의 1.5%를 최초 가입 시 1회 납부

 

 ② 연보증료 : 보증잔액의 연 0.75%를 매월 나눠서 납부

 

□ 보증료는 가입자가 현금으로 내는 것이 아니라 대출을 통해 납부되고 해당 금액은 보증잔액에 가산 (사후 정산)

 

□ 주담대 상환용 주택연금의 경우 초기보증료를 인하(다만, 연보증료 소폭 조정)하여 가입 초기에 느낄 수 있는 심리적 진입장벽을 낮추고, 보증료 부담을 이용기간 전반에 분산

 

-> 초기보증료 인하를 통해 조기에 돌아가시거나 중도에 해지하는 경우 상환해야하는 금액이 줄어 주택 상속분이 확대되는 효과( → 인센티브)

 

* 주담대 상환용 주택연금 : 초기보증료를 1.5%에서 1.0%,
                                        연보증료율은 0.75%에서 1.0%으로 조정

12. 주택연금에 가입하면 소유권에 제약이 있는 것 아닌지?

 

□ 주택연금에 가입해도 주택의 소유권은 고객 앞으로 유지되어 주택의 사용과 처분에 대해서는 고객이 자유롭게 결정가능

 

ㅇ 다만, 주택금융공사는 담보확보를 위해 근저당권을 설정

 

 

13. 공적연금을 받고 있어도 이용이 가능한가?

 

□ 주택연금은 노후에 소득이 부족한 고령층을 위한 제도로서 국민연금 등 공적연금의 수급여부와 무관하게 이용 가능

 

ㅇ 또한, 주택연금은 소득이 아닌 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 기초연금 수령 시 불이익이 발생하지 않음

 

 

14. 주택연금을 이용하려면 자녀의 동의가 필요한가?

 

□ 주택연금시 법적으로 자녀의 동의를 요하지 않음

 

ㅇ 다만, 자녀를 포함한 가족과 충분한 상의를 거친 후 가입할 필요

 

- 가입자 사망 후 배우자가 계속해서 연금을 수령하기 위해서는 주택 소유권이 배우자에게 이전 되어야 하므로,

 

- 상속시 문제가 발생하지 않도록 자녀와 미리 상의하여 공감대를 이루는 것이 매우 중요

 

15. 본인과 배우자 중 누구의 나이를 기준으로 계산?

 

□ 주택연금 월지급금은 부부 중 연령이 적은 자를 기준으로 계산

 

ㅇ 부부 모두가 사망할 때까지 주택연금을 지급하기 때문에 장수확률이 상대적으로 큰 연소자를 대상으로 월지급금을 산출

 

 

16. 토지·상가 등 기타 부동산 소유자도 이용이 가능한가?

 

□ 토지·상가 등 기타부동산을 담보로 주택연금에 가입은 불가능

 

□ 다만, 9억원 초과하지 않은 주택소유자의 경우,

토지 등 다른 재산 보유여부와 관계없이 주택연금 가입이 가능

 

ㅇ 보유주택 합산가격 9억원 이하의 다주택자의 경우 가입이
가능하며,

 

ㅇ 합산가격 9억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 담보주택 이외의 주택을 처분할 것을 약정하면 가입 가능

 

17. 주택연금을 받은 후 전세를 줄 수 있는가?

 

□ 주택연금의 담보대상 주택을 보증금을 받고 전세나 월세를 주는 것은 불가

 

ㅇ 전세보증금으로 차후 채권회수 가능금액이 감소할 수 있으므로 보증금을 받고 주택을 임대하는 것을 금지

 

ㅇ 다만, 보증금 없이 주택의 일부를 월세로 주는 것은 가능